国联证券:TOP100房企上半年累计实现销售操盘金额30620.2亿元,同比微增0.2%
7月3日,国联证券发布房地产行业数据跟踪。
行业事件:
(相关资料图)
2023年6月30日,克而瑞发布2023年上半年中国房地产企业销售TOP100与新增货值TOP100排行榜数据,其中,TOP100房企上半年累计实现销售操盘金额30620.2亿元,同比微增0.2%。TOP100房企上半年累计实现拿地金额6952亿元,百强房企投资力度同比下降9%。
销售单月数据同比恶化,央国企韧性较足。
6月为行业传统旺季,但受消极的消费情绪影响,表现落后历史。单月实现销售操盘金额5267.4亿元,同比由正转负降低28.1%,环比虽增长8.5%,但环比增幅处于历年同期的最低水平。其中近7成百强房企2023年6月的销售操盘金额单月同比增速为负,6成百强房企同比跌幅大于30%,近3成百强房企同比降幅大于50%。在行业业绩走弱的同时,建发房产、电建地产、中交房地产等央国企地产6月单月实现业绩的同比环比双增,韧性较足。
投资力度再探新低,央国企为绝对主力。
2022年上半年投资拿地金额较2021年同比大幅下降超60%,已为历史低点,2023年上半年,百强房企累计实现拿地金额6952亿元,同比去年低点
仍然下降9%,行业投资力度不断探底。需注意的是,上半年央国企新增拿地金额占百强比重高达60%,与去年同期基本持平,稳定处于高位占据绝对主力。在行业投资热情低下的背景下,保利发展与华润置地上半年拿地金额较去年同期实现高增长,同比分别提升12%和24%,逆势扩张。
行业分化加剧,TOP10头部效应愈发显著。
1)销售层面:2023年上半年,TOP10房企实现的累计销售操盘金额占百强累计销售操盘金额的47.3%(YOY+2.2pct),TOP10-20房企18.3%
(YOY+1.4pct),TOP20-30房企9.0%(YOY-0.9ct),TOP30-50房企11.6%(YOY-1.4pct)。从各梯队房企销售门槛变化看,2023年上半年,TOP10房企的销售操盘金额口径门槛为890亿元(YOY+15.3%),TOP20门槛为368.6亿元(YOY+4.7%),而TOP30与TOP50门槛则分别为216.5亿和133.3亿元,同比分别下降15.8%和10.8%,TOP20销售份额不断集中。
2)新增土储层面:2023年上半年,TOP10房企新增货值占百强总量的67%,同比提升18pct,TOP10-20房企14%(YOY-5pct),TOP20-100房企19%(YOY-13pct)。TOP10房企销售端市占率预期能够进一步提升。
投资建议
地产行业复苏过程中有波动,根据“因城施策”方针,各地地产政策有望进一步根据当地楼市调整。建议关注融资成本低、土储质量优质、规模处于头部的央国企以及部分优质民企。
风险提示:政策出台力度不及预期;政策传导至需求端效果不及预期;供给端信心提振不及预期。